【摘　要】随着人民生活水平的大幅度提高，拥有私家车的人越来越多，小区业主对于车库的需求日益旺盛。我国实施不久的物权法对业主的建筑物区分所有权做出了规定，但其中关于住宅小区的车库产权问题规定不够明确，且缺乏实际操作性，需要在实践中进行细化和改革。
      【关键词】小区车库；所有权归属；物权法

      一、 建筑物区分所有权的概念
      建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。建筑物所有权的产生，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。建筑物的共同所有人依其应有份额对独自占有使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权。建筑物区分所有权是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形态，表现为各个所有人的专有权、共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的结合。
      住宅小区的车库是小区不可分割的一部分，其归属问题也是广大业主在选购住宅时亟待解决的问题，在进行建筑物区分所有权的规定时，必须明确车库的使用权和所有权等问题。
      二、外国法律借鉴
      １、美国
      美国小区车库所有权遵循两个原则：一是不允许小区业主以外的其他人拥有小区内车位的所有权，二是不允许小区内的车位作为独立的专有部分单独买卖。小区内停车位的所有权属于小区内全体业主共有，但可通过协议将停车位的使用权指定给小区内某业主所有。
      但中国住宅小区普遍存在车位严重不足的情形，如果将车库归属全体业主所有，很可能造成业主之间的权利不平等，使得业主之间的矛盾激化，最终不利于小区的和谐发展。因此，我国物权法不能完全模仿美国对于小区车库的规定，需要根据中国的现实情况进行创新。
      ２、日本
      日本将停车场分为两类：一类为屋外停车场，通常在建筑物基地划出明显的界限而形成；另一类为屋内停车场，设于区分所有建筑物的地下或一二层。对屋外停车场问题，日本的司法实践及立法均将其视为共用部分，并可设定利用权并予以公示。在屋内停车场的权属问题上，日本最高法院表明了支持专有部分见解的立场。
      但日本的做法无法解决：一，凡区分所有建筑物内附设的停车场均肩负某些配套设施功能，在使用上缺乏独立性；二，若在停车场中存在某些公用设施，其他区分所有权人为利用这些公用设施，没有充分根据进入属于他人的专有区域。
      三、我国物权法关于业主建筑物区分所有权的规定
      我国物权法适应现实的要求，确立了业主的建筑物区分所有权。但关于住宅小区车库产权的归属只有原则上的规定，且比较模糊。
      物权法第六章第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”此条的规定没有明确建筑物区分所有权的类型，除了专有部分和共有部分外，是否还存在第三种形式的权利。
      第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据此条，住宅小区的车库并不在其他类的范围内。
      第七十四条指出，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第一，小区内的车位必须首先满足小区业主的需要，然后才可考虑用做他用。该条款是针对倾向于将小区内的车库高价出售给小区外的人停放车辆的的开发商。有利于维护小区业主的合法利益，体现了法律对市场调节的干预。第二，小区建筑规划内车库的归属以业主与开发商的约定作为确定依据，将车库看作为独立于商品房以外的交易客体，能够鼓励开发商开发更多的车位，从长远来看可以缓解车位的供不应求。第三，不少小区没有车位或车位严重不足，需要占用共有的道路或者其他场地作为车位，因为所占道路和其他场地属于业主共有，其上附着的车库、车位也应归小区业主共有。
      四、住宅小区车库产权规定的进一步完善
      我国商品房交易中，开发商与业主之间对车库权属的争议十分激烈。物权法对此提出了新的判断标准，但其所确立的以意思自治的“约定”为基础的解决方式，理解起来较为模糊，且在实践中缺乏可操作性。
      １、物权法规定小区车库的归属以当事人的约定为依据，但在进行住宅小区车库产权约定中，开发商与业主并不是两个平等的民事主体，开发商处于强势地位。房地产买卖合同涉及的重大问题仍旧是开发商说了算，像车库等利益较大的物权财产权属，协商可能很小。另外，开发商了解车库的成本等信息，在确定车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地位，开发商往往以高于市场价格的价格卖给业主，或者对于已经平摊到售房价格中的车库费用向业主重复征收。有些开发商甚至以高价迫使业主放弃其首先购买或出租车位的权利，从而将其出售或出租给业主以外的人使用，获取高额的垄断利润，极大损害了业主的权益。
      针对上述情况，要保证物权法的规定切实保护了业主的合法利益，国家必须加强对房地产开发商的监管，严禁其在房地产合同中强制规定住宅小区内车位的归属，要求开发商对是否已将车库费用平摊入售房价格中予以证明，确保开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位车库给业主。法律还应明确规定，在没有满足业主需要前，开发商与他人订立的车库买卖合同无效，以保证业主对于小区车库产权的首先购买或租赁的权利。
      ２、物权法对于约定不明或没有约定的住宅小区车库归属问题存在立法缺失。
     《合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人合同部分内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”这可以作为解决住宅小区车库归属约定不明或没有约定问题的解决参考，采取如协议补充、参照合同有关条款、交易习惯确定等补救措施，但是仍然无法彻底解决该问题。
      出于保护弱势方利益的考虑，在约定不明或没有约定的情况下，可以考虑规定住宅小区车库产权归小区业主共有。这一方面有效保障处于信息不对称弱势方的业主的利益，另一方面可以督促开发商在商品房交易中积极与业主约定车库产权的归属，彻底解决上述问题。
      ３、纵观外国的实践，没有一个国家对于车库产权的归属是单纯以约定的方式来进行处理的，多数以“法定”加“约定”的方式解决，都对业主应享有的停车空间以法律强制规定一定比例的方式予以保证。我国物权法单纯规定住宅小区车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，并不真正利于保障业主的基本权利。

【参考文献】

         ［１］ 梁慧星．中国物权法研究［Ｍ］ ．北京： 法律出版社， １９９８： ６１．
         ［２］ 王利明．物权法论［Ｍ］ ．北京： 中国政法大学出版社， １９９８： ２０８．

【作者简介】
程黎、李涛：北京师范大学管理学院。